扬帆起航向何处？BIM开启地产行业新革命

文|杨宝明  上海鲁班软件有限公司 董事长

　　SOHO中国的核心竞争力有三点：创新的设计、BIM系统的应用、网上租售平台。

　　一、地产行业转型升级正当时

　　当前，房地产企业进入“白银时代”，企业财务成本、管理费用攀升，盈利收窄，纷纷探索转型之道。SOHO把BIM系统应用列为未来十年三大核心竞争力之一；万科将BIM技术应用作为未来的发力点和转型方向；万达将BIM技术列为推进公司管理持续进步的头条；绿地各事业部纷纷上马BIM项目；碧桂园组建BIM团队，用互联网+做设计，各大地产公司开启基于BIM的工业化新革命。

　　利用BIM的优势，能提升地产项目生产效率、提高建筑质量、缩短工期、进行有效的成本风险管控。住建部副部长易军就明确指出，谁掌握了BIM的全过程运用，谁就赢得了未来。因此，住建部、上海、广东政府也纷纷出台建筑信息模型的指导意见，推广BIM技术，如住建部《推进建筑信息模型应用指导意见》要求到2020年末，以国有资金投资为主的大中型建筑及申报绿色建筑的公共建筑和绿色生态示范小区两类新立项项目的勘察设计、施工、运营维护中，集成应用BIM的项目比率达到90%。

　　应用BIM，即建筑信息模型技术，对建筑全生命周期进行全方位管理，是实现建筑信息化跨越式发展的必然趋势，同时，也是实现项目精细化管理、企业集约化经营的最有效途径。BIM作为贯穿全生命周期的建筑业革命性技术，通过标准实现信息的流转传承；通过互联网实现所有参与方的协同；通过大数据的积累为新建项目的投资决策与管理提供极大的帮助。BIM成为地产商实现转型升级的重要抓手，和未来可持续发展的重要支撑。

　　二、BIM技术价值凸显

　　潘石屹表示，银河SOHO通过碰撞检查，发现了4000多个碰撞点。最终这个双曲线、异形且极端复杂的建筑只花了6300/元平米，而且在36个月的计划工期内如期完工。而之前SOHO直上直下型的建筑造价都达到了10000元/平米。外滩SOHO通过BIM，成本更降低了约10%。万达2015年的BIM实验，商业管理人员减少了10%，节省开支10多亿元，做到了减员、增效，更重要的是堵住了管理漏洞。

　　有研究指出，仅建造阶段的BIM项目实践就可获得10%左右的工程进度节省，60%的返工减少，10倍甚至更多的投资回报，提升50%项目协同能力等成效，BIM带来的还有质量与安全管理水平的有效提升、项目协同能力以及后期整个运营可控性的增强。鲁班BIM系统基于BIM的项目管理，为项目提供数据、技术、协同的支撑；利用竣工BIM模型的数据库，可大幅提升运维效率，降低物业运维成本；积累起企业级的项目数据库为后续开发项目提供大量高价值的数据。

　　例如，绿地西南事业部在成都绿地中心项目上（如图1），聘请鲁班BIM作为总顾问方全面协调该项目BIM实施，据悉这是第一个将BIM顾问定位为全过程总顾问的BIM项目，将BIM作为各方协同工作的基础，配置相关的制度与流程。鲁班BIM顾问驻到项目现场仅3个月，发现图纸问题800多项；对350余个重要的预留洞口精准定位；对重大方案优化30余处；排查格构柱碰撞点170余个，已创直接经济效益400余万元；累计结余工期达70余天。更重要的是，该绿地中心7个参建单位都可以在鲁班的 BIM平台上进行协同，极大地提升了协同效率，三维、立体、有图象、有数据，平常一个下午扯不清楚的问题，半个小时的会议就能解决。

图1 成都绿地中心·吊塔与主体结构的碰撞模型

　　三、常见的BIM误区及解决方法

　　当前，房产商对BIM应用越来越重视，但真正获得较大投资回报的还不多，原因在于没找到实施BIM的正确方法论，在BIM技术方案选型和实施方法上都存在一些误区，如：要求用设计BIM做施工；施工方主导BIM实施；管理数据共享不够开放等等。BIM技术的应用还亟待专业咨询师来为企业制定战略规划、分解目标进行实施、制定流程与标准，为地产企业争取更多的高端项目服务。

　　鉴于BIM技术应用分三大阶段：设计、建造、运维。没有一个BIM顾问对三个阶段是全精通的，因此业主要成功地聘请BIM总顾问主导整体项目的BIM应用，并在设计、建造甚至运维阶段聘用各个阶段的BIM总顾问，全面应用BIM技术，这样才能实现BIM价值的最大化。

　　业主方成功应用BIM策略，应在设计、施工阶段分别采用专用的BIM解决方案实施应用，并分别聘用专业的BIM顾问来负责统筹实施BIM技术应用（如图2）：

图2 业主方BIM系统架构体系

　　总而言之，业主方能从BIM获得较高的价值，按现阶段的BIM技术能力，业主方就是BIM的最大受益者。在类似“中国尊”这样的大型复杂项目上（由于总投资额预计达到240亿元，预计到2018年底竣工之前，业主方每个月要承担财务成本1亿元），应该有100倍（10亿）以上的投资回报，前提条件是具备正确的BIM技术的选型和实施方法。

　　四、鲁班BIM——中国BIM领航者

　　鲁班软件是国内第一家研发和推广BIM技术的软件厂商，也是唯一一家专注建造阶段BIM技术项目级、企业级解决方案研发和服务的供应商。经过17年的发展，鲁班软件已经开发出了基于互联网的BIM系统平台，提供了项目所有参与方的协同工作平台，为项目的成本管理、进度管理、质量安全管理提供支持；拥有一支近200人的BIM咨询团队顾问，为迪士尼、上海中心、苏州中心、绿地蜀峰468项目、金虹桥国际中心、珠海仁恒滨海中心等超过400个大型复杂项目中提供BIM服务，形成了一套完整的BIM实施体系和方法论。鲁班软件始终专注于建筑业，将继续深耕建设工程领域，积极创新，开拓进取，为客户提供最优秀的BIM系统与服务，为客户创新互联网+的解决方案，为推进中国建筑业进入智慧建造时代贡献力量！