冬天究竟有多远？

——房地产未来发展及其对建筑业影响

文｜贺灵童 上海鲁班企业管理咨询有限公司 分析员

鲁班咨询认为，随着房地产调控的逐步深化，中国房地产拐点初现，短期内国家调控政策不会有大的松动，房地产会迎来严冬。受房地产市场低迷影响，建筑业将面临重大挑战。

十月下旬，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%，房企纷纷开展“抢收”行动，从上海开始领跑全国楼市降价潮。在此之前，鄂尔多斯地产资金链面临崩盘，出现建筑工人追债潮；温州老板“跑路”事件，使得温州楼市资金链吃紧，9月份住宅价格指数甚至低于2010年水平。

国内形势紧张，国外机构也开始纷纷唱空中国经济。6月，标准普尔首次将中国房产行业评级前景降至负面；9月，标准普尔向中国房地产市场发出警告称，中国房地产市场形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将加大；9月，全球最大私募股权公司黑石集团首次斥资中国房地产，并直言，中国经济增速将在未来几年降至7~8%，未来将越来越难赚钱；10月，德意志银行根据中国房地产住宅成交量的持续下滑的现状下调了中国经济增速预期，并预计中国建筑业合同量将遭遇下滑。

相比而言，国内声音众多，观点各不相同。

公说公有理，婆说婆有理。鲁班咨询根据大量的调研认为，随着房地产调控的逐步深化，中国房地产拐点初现，短期内国家调控政策不会有大的松动，房地产将迎来严冬。受房地产市场低迷影响，建筑业将面临重大挑战。

　　宏观经济严峻

以“新国十条”出台为标志的“史上最严厉的”楼市调控已逾年半。这一年半时间里，六次上调存款准备金率、两次加息、各种限购令、限价令、限贷令、预售证监管、保障房加速……任何你能想象到的、想象不到的调控“组合拳”纷纷出台。

2011年以来，我国宏观经济形势严峻。后四万亿时代，物价飞涨，投资、消费和净出口均有所放缓，GDP增长速度相应放缓。稳定物价水平，不仅关系着国民经济全局，也关系着民生，而稳定物价水平的核心，是管理好流动性，因此短期内国家应该会继续收紧银根，如同房地商的心弦，依然紧绷。

　　土地市场先行衰退

土地市场可称之为房地产一级市场，土地的成交量和金额既关系到房地产企业的资金链松紧程度，也关系到地方土地财政，进而影响到房地产调控政策变化。而从2011前三季度土地交易市场的表现来看，土地市场已经先于楼市进入衰退期。

2011年1~9月，全国133个城市共推出土地19359宗，累计供应量87325万平方米，同比增加13%，其中住宅类用地5715宗，累计供应量30558万平方米，同比减少12%；全国133个城市共成交土地15779宗，累计成交量70837万平方米，同比增加21%，其中住宅类用地4493宗，累计成交量24413万平方米，同比减少11%。住宅用地的供给与需求都下降超过10%，需要强调的是，所谓的住宅用地还包括保障房建设用地。而10月份，全国133个城市住宅用地成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%，为年内最低。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交，其中，广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

前三季度成交土地成交楼面价总体同比下跌15%，其中住宅用地楼面价格下跌9.3%。前三季度成交土地溢价率仅为13.4%，只有去年同期的一半水平，下降显著。10月住宅用地平均溢价率仅3%，再创年内新低。

前三季度，土地供应计划完成率仅为四成，四季度土地供应量将明显增大，但从需求不旺的成交量来看，房地产企业家拿地信心明显不足，且时至年底，开发商主要精力放于回笼资金，后期拿地热情将更小，预计土地成交量和溢价率将进一步下滑。

　　楼市低迷

我国房地产开发投资仍处高位，但增速已有所缓和。1-9月，房地产开发投资为37780.84亿元，同比增长32.0%，比1-8月回落了1.2个百分点。1-9月，房屋新开工面积为147775万平方米，同比增长23.7%，比1-8月回落了2个百分点，值得关注的是2011年是保障房大开工建设的时间，前三季度保障房已开工986万套，如果每套保障房以80平方米计算，即为78880万平方米。扣除保障房影响，前三季度我国房屋新开工面积约为7亿平方米，是去年同期的60%。

在宏观调控下，房地产投资需求，特别是投机性的需求得到遏制。这几个月房地产的销售量在继续下降。1-9月全国房地产销售面积7.1万亿平方米，同比增长12.9%，比1~8月回落了0.7个百分点，其中，住宅销售面积增长为12.1%；累计销售额3.9万亿元，增速较上月下降2.7个百分点至23.2%，其中，住宅销售额增长21.2%。房产需求较为低迷，尤其是往年让房产商赚到合不拢嘴的“金九银十”也是一片惨淡。

2011年前三季度，全国新开工面积与销售面积的差值始终处于历史高位，开发商投资热情不高，消费者购买热情更是低下，楼市交易呈现“量滞价平”的局现，局部出现了“价跌”的情况。9月，全国70个大中城市有16个城市销售价格指数环比下降，另有温州住宅销售价格指数同比为99.5，创下新的价格新低。根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100个城市的全样本调查数据，2011 年 9 月，全国 100 个城市住宅平均价格8877 元/平方米，与8 月相比下降 0.03%，为去年九月以来的首次下降。

受房地产低迷影响，国房景气指数连续下滑，跌至100.41，而三季度房地产企业信心指数更是跌破100，是近十个季度以来的最低点。

2012年约有近800万保障房竣工，供给将快速上升；住建部已公布“二三线城市限购5 项标准”，中央可能会进一步施压，督促符合条件的城市严格执行限购政策，届时有效需求将被进一步压缩，楼市供需不平衡将进一步加剧，“量跌价滞”很可能转化为“量价齐跌”。

　　房产商资金链紧绷

今年1~9月，房地产开发企业总资金来源合计6.2万亿元，同比增长22.7%，增速较1~8月下降0.7个百分点，首次增速出现下滑。而从房地产开发企业资金来源来看，国内贷款为9749亿元，所占比例仅为15.7%，是2008年以来的最低点，国内贷款几乎零增长，个人按揭贷款负增长，自筹资金比重占到41.2%，房产商压力巨大。

由于信贷政策的紧缩，贷款环境进一步恶化，房地产开发贷款利率一般执行基准利率上浮35%的政策，约8.2%，10月初，建行北京分行上调个人贷款利率至基准利率1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%-40%，信贷叠加效应十分明显。2011年第三季度，房地产开发贷款新增2011亿元，是新增贷款总额的13.3%，是2010年一季度的32.5%的一半水平。

上市融资，额度有限，2004年以来，房地产企业上市融资约200亿元；国内融资渠道层层被卡，2011年房企密集海外发债，融资额超过了1000亿元，但毕竟只是杯水车薪；即使寻找信托渠道，银监局先后发布《关于信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查的通知》并叫停四家信托公司的房地产信托业务；而民间融资成本高，融资成本在36%~60%不等，个别达到100%，并且在温州、鄂尔多斯等地出现资金链断裂的情况。

腹背受敌之下，房地产企业资金链奇紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，其中七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。房地产企业资产负债率居高不下，而部分房地产上市公司更是资不抵债，堪比2008年冬天。专家认为，上市房企前三季度业绩增速显著放缓，预计四季度数据会更难看。

目前，CPI依然在6%以上高点，控物价为首要任务，贷款持续紧缩，信贷环境不佳，融资渠道单一，房企资金压力日益明显。据调查，房地产从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几，房地产企业资金链紧张，尤其是中小型房产，行业面临洗牌。

　　建企冬天远吗？

前三季度，我国建筑业总产值为72466亿元，同比增长25.8%，全国建筑业房屋建筑施工面积为69.3亿平方米，同比增长23.9%。从这一数据来看，建筑业依然保持着高速增长趋势。然而，建筑业和房地产业可谓是唇齿相依，如今“唇亡”之声甚嚣尘上，“齿”是否也寒意逼人？

目前很多建筑企业在走建筑地产一体化的道路，尽管建筑业务有较大的优势，但在房地产业仍属新兵、小兵，如果说冬天来临，最先遭受打击的是这批中小型房地产企业。

对于房建施工业务而言，反映最直接的将是新签合同额的下滑，而在建项目工程进度款回收困难，新签合同项目将遭遇停工或缓建状态。据鲁班咨询的调查，目前一线城市已有不少建筑商出现了该类情况。年关将至，房地产、建筑业面临支付高峰，而资金链的短缺将掐住了建筑商的咽喉，这个年关该如何安全度过？

除了房建业务，我国基础设施行业投资巨大，是否是个安全的避风港呢？基础设施投资多依赖于地方债务平台，但地方债务透明度低，存在大量隐性债务，而政府偿债能力又过度依赖土地，房地产市场不景气，土地财政收入受限。而且未来两年半内大约有5.7万亿元债务到期，偿债压力非常大，届时处于谈判劣势的建筑企业能从中分得多少羹，目前仍是个未知数。

　　建企该如何过冬

安全过冬，首先要备好棉袄和干粮。于建筑企业而言，即要管理好企业的现金流，削减项目数量，加强应收款管理，控制项目资金风险等等，保持企业“血液”的畅通。

建筑企业通常只重视接项目，甚至低价中标，再通过变更、索赔等手段来赚取利润。如此伤诚信、累心力的方式，不如重视项目的筛选，与有实力的房地产合作，严格评估合同履约风险，从源头控制项目质量，保证项目盈利水平。

冬天来临，房地产商也会更加注重项目成本的控制，这对利润率本来就低的建筑企业是个巨大的挑战。建筑企业必然寻求技术创新与管理创新从而降低项目成本，提升项目利润。冬天做好竞争力的储备，方能保证在市场复苏后抢得先机。

危机时期，需求萎缩是企业的直接挑战。此时，企业经营不能盲目，要分析企业擅长什么，研究细分市场，利用时机韬光养晦，修炼内功，提升企业竞争力。

发表于《新鲁班》