浙江广厦退楼市，兔死狐悲or重生？

文|鲁班咨询 陈艳 分析员

百强浙江广厦宣布退出楼市，犹如一枚重磅炸弹投向楼市，引起业界震惊，是兔死狐悲还是重生？广厦退出楼市，对建筑企业有何警示？

8月18日，浙江广厦发布公告称，决定在未来三年内逐步退出房地产行业，公司将进入有发展潜力和增长空间的新领域。

这家企业，在2014年的财报中，显示地产收入占集团收入比例高达88.88%。时隔不到一年，公司突然宣布三年内彻底退出楼市，犹如一枚重磅炸弹砸向股市和地产业。虽然业内人士对于房地产出现分化的趋势已逐渐形成共识，但百强房企广厦的这一则公告，依然让广大的投资者和楼市同行难以接受。

是“兔死狐悲”还是“重生”

广厦在公司公告中指出，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧；短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。

有人指出，浙江广厦3年内宣布退出房地产市场，主要是受累于杭州的天都城项目，天都城从建立之初到现今，16年内才完成整体建设的50%，似乎天都城是压垮广厦在地产业的最后一根稻草。

但不难看出，广厦退出楼市绝非个案，虽然2015年，国家三次降息、四次降准，一二线城市的楼市已逐渐出现回暖趋势，但依旧阻挡不了楼市的资金紧张、被收购或退出的命运，2015年房企的日子普遍不好过。华光地产资金链断裂至破产清算、佳兆业正在债务重组、恒大55亿元收购中渝置地旗下物业、31亿元收购武汉三江航天地产67.08%股权、莱茵置业变更为莱茵体育、华丽家族基本已退出房地产市场……整个房地产市场的格局正在悄悄发生变化。

据统计，2015年上半年，半年报公布的36家房企包含万科等标杆，合计营业收入978.22亿元，净利润合计只有90亿元，净利率仅9.1%，房地产已经正式进入中低利润行业范畴。

某地产顾问副总表示，广厦退出房地产行业是一件很正常的事情，房地产行业正处于大的调整周期，有不少企业选择退出正面战场。甚至有不少的中小开发企业是‘隐性’的退出，慢慢淡出公众视野。

某地产资讯研究总监从战略层面给出自己的见解，浙江广厦退出房地产市场与其是说是剥离不良资产并谋求转型发展新业务，不如说是断臂求生，舍卒保車，在资金面相对紧张的时候，出售和处置不良资产，聚焦核心业务或者战略性布局的业务。

针对广厦的转型，某房产总经理则认为，公司的专业就是经营房地产，针对大势的变化，将作出一些业务上的挑战，但公司的主营方向不会变化，专业的人做专业的事情。

地产分化：蛋糕将重新分配，强者恒强

在浙江广厦宣布退出房地产、莱茵置业更名为莱茵体育的同一天，绿地集团宣布整体上市收官，绿地控股出现在A股房企名单之列，成为目前A股市值最大的房企，绿地集团董事长、总裁张玉良表示，未来将把企业打造成一家主业突出、多元发展、全球经营、产业与资本双轮驱动，并在房地产、金融、地铁等若干重要行业具有领先优势的跨国公司。

不仅如此，观察2015年度中国房地产企业百强研究报告可以看到，房地产企业的梯级分布已经非常明显，浙江广厦的公告，不仅仅意味着广厦自身的压力，也是给广大中小房企的一个警告。

2015年3月，中国指数研究院发布《2015中国房地产企业发展报告》中列举了百强企业的经营数据，经过对比发现，百强企业2014年销售额增长率呈现明显的“梯级分布”，前10、11-30规模较大的百强企业销售额的增长率均值分别达到20.4%和13.9%，高于百强企业均值8.0个和1.5个百分点，且销售额增长率高于销售面积增长率，主要以品牌溢价带动业绩增长；31-50、51-100规模中等的百强企业销售额增长率均值则低于销售面积增长率均值，说明弱市下中等规模百强企业主要通过“以价换量”的方式实现销售业绩的增长。

在市场下行的压力下，百强企业加大推盘量，城市深耕成效显著，有力保障了全年销售业绩。在市场形势较为低迷的背景下，百强前30企业逆势加大推盘量抢占市场，充足的供货资源奠定了业绩增长的基础，从年新推盘数量来看，前10、11-30企业2014年新推盘数量均值分别达到85个和22个，较上年分别增加9个和7个，有力保障了企业在逆势中取得良好的销售业绩。此外，部分百强企业凭借非住宅和海外业务的快速增长，拓展销售来源，在一定程度上支撑了企业整体销售业绩提升。

 数据来源：中国指数研究院

地产分化，给建筑业带来的启示

警惕资金风险。2015年，虽然政策环境变得宽松，整个建筑行业产业链资金紧张局面并未得到改善。据财政部部长楼继伟的推测，2014年地方政府的债务规模大约15.8万亿元，很多的地方政府因债务远超过财政收入而处于破产状态，地方政府依然在批量批复投资规划、房地产商在楼市下半场也纷纷收紧口袋，或转型或更加关注成本的投入。很明显，政府或开发商资金紧缺之下，拖欠下游相关企业是必然趋势。

在据国家统计局对成都30余家施工小微企业进行调研，今年上半年，业务较去年同期下行明显，其中被拖欠工程款，成为企业流动资金紧张的最主要因素之一，受访的30多家企业，有83%的企业面临被拖欠。

不仅如此，受到产业链整体下行的影响，银行业再次收缩对建筑业的贷款规模。据悉，调研的企业，100%对资金有需求，但仅有三分之一的企业获得了银行贷款，而三分之二的企业表示因银行贷款门槛高、耗时长而只能从走民间借贷渠道，或无法解决资金需求。

据从鲁班金融研究院获得数据，目前建筑业的应收账款规模已高达10万亿元，一方面如何盘活巨额的应收账款迫在眉睫，一方面在行业下行之下，建筑企业应更加重视经营风险，预估承接订单可能面临的资金风险。

专业的人，做专业的事情。看到众多的中小房企开始纷纷谋划转型，大金融、大体育、大健康等成为转型热门，也有企业老总表示，房地产企业虽然面临下行，但专业的人应该做专业的事情，我们企业最擅长做的事情就是经营房地产业，所以我们的主业不会发生变化。

从浙江广厦的公告中看出，公司退出房地产市场后，将集中精力，加强对现有影视文化行业的整合。公司在影视传媒文化上，2014年营业收入占集团收入不到2%，毛利率贡献50%以上，利润的高贡献率想必也是广厦将企业未来押注在影视文化上的一个重要因素。但广厦跳出百强房企的光环，投入到一个公司并无多大影响力的影视文化圈子，与影视文化行业的大佬展开竞争，公司能否获得成功，还有待时间的验证。

而对于建筑企业来说，转型面临同样的问题。当前，随着整个建设行业下行成为新常态，建筑企业纷纷谋划转型，业务国际化、主营业务产业链延伸、业务类型多元化、或退出建筑业另谋生路等。殊不知，经营数十年的施工行业，才是企业领导班子最熟悉，最专业的领域。随着固定资产投资下滑、地产业的低迷，建筑业下滑的是增量规模，但面临近20万亿元的存量规模，建筑企业依然有着很大的发挥空间。

整个建筑行业，目前的市场集中度不超过20%，且连年下滑，从经济学角度，建筑业依然属于初级发展阶段，可预判的未来一段时间，建筑业将与房地产行业面临同样的趋势：洗牌。鲁班咨询的观点认为，专业的人，做专业的事情，可能才能在重新洗牌的市场中，分得一块蛋糕。

关注内部精细化管控。房地产市场的洗牌，更多的市场份额将被具备核心竞争优势、品牌优势的大房企所获取。而在市场整体下行之下，房企将更注重工程的质量、进度、及成本的管控。

作为建筑企业，应长期享受政策和人口红利，无生存之忧之下，一直以关系竞争、低价劳动力成本为卖点获得订单，极少关注到企业内部精细化的管控。

而新常态之下，如何还能让企业获得上游企业的青睐，必然要塑造自己的内部管控能力、提升企业的核心竞争力。

最典型案例当属中天建设与万科的合作。万科董事局主席王石曾到中天七建承建的广州万科东荟花园项目视察。中天七建施工的东荟花园项目在建面积达80万平方米，万科推行的多种新工艺、新材料、新型管理等集成化管理动作在这里得到了全部落地，王石在微博中也直言不讳，做住宅产业化需要技术、需要资金投入、需要承担风险、需要远见，因为是对传统的颠覆。6年过去了，万科的战略合作伙伴之一的中天建筑做得很出色。目前，中天建设是万科目前承接面积最大的总包单位。

万科工程部总经理吴忠友强调，房地产进入白银时代，万科决不会降低质量标准，将尽快出台引入招标竞价后对优秀合作伙伴的优先中标措施，同时希望与中天在总承包模式、新领域业务等方面开展进一步合作。

中天建设与万科的深度合作，需引发广大建筑企业的深思。过硬的功底，才是获得业主青睐的最大法宝。